Acheter ou rester locataire de sa résidence principale ?

Voilà une question qui fait grand débat. En famille ou entre amis, la réponse ne se fait pas attendre, il faut acheter au plus vite pour ne pas jeter l’argent par les fenêtres !

Être propriétaire, c’est aussi dépenser beaucoup d’argent en frais d’achats et d’entretiens, ce qui semble coûter plus chère chaque mois qu’un simple loyer.

Sur Internet, on lit souvent qu’il vaut mieux louer plutôt qu’acheter si on souhaite investir. Car si on achète sa résidence principale, on est bloqué par la banque pour investir ensuite.

Il y a aussi ceux qui ne sont pas à l’aise avec la contrainte d’être propriétaire. Pour eux, c’est une perte de liberté car ils se sentent prisonnier d’un crédit et d’un lieu.

Que faire ?

Apprendre les codes de l’immobilier peut être un bon point de départ. Cela vous fera connaître les principes fondamentaux de l’immobilier, et vous donnera certainement une bonne une idée de la meilleure attitude à adopter pour agir en toute connaissance de cause.

La confusion entre un loyer et un remboursement de crédit

Si on compare un loyer et un remboursement de crédit, on se rend compte que ce dernier nous coûte beaucoup plus chère qu’un loyer. Être propriétaire c’est aussi payer les frais d’entretiens, des charges et autres taxes.

Le calcule semble simple et les gens s’arrêtent là : En payant mon loyer je mets plus d’argent de côté qu’avec un emprunt.

Vraiment ?

Vous oubliez plusieurs choses :

• Un crédit à taux fixe n’augmentera jamais et prendra fin un jour (25 ans max).
• Un loyer augmentera au fil du temps (inflation) et peut durer tout la vie.
• Avec un crédit immobilier, vous mettez chaque mois (une partie) de votre argent de côté.
• Avec un loyer, vous perdez la totalité de votre argent
• La valeur d’un bien immobilier augmente avec le temps (sur le long terme)

Aujourd’hui, le raisonnement se fait à court terme. Les gens se complaisent dans la gratification immédiate, plutôt qu’à de gros profits futur.

À long terme, acheter son logement est à coup sûr le moyen de gagner beaucoup d’argent sur votre vie entière

Un propriétaire bailleur paye la taxe foncière, les réparations, le crédit et autres. Peut-être même qu’il doit rajouter de sa poche tous les mois pour finir de payer tous ces frais. Mais sachez une chose : en tant que locataire vous payez évidemment tous ces frais qui sont inclus dans le loyer.

Votre loyer permet de rembourser en grande majorité le capital de l’emprunt (et les intérêts). À la fin du crédit (parfois même avant), à la revente du bien, ce capital sera bien supérieur à toutes les dépenses qu’un propriétaire aura pu faire durant toute la détention du bien.

Pour les meilleures investisseur, ils savent même faire en sorte que votre loyer rembourse l’intégralité des frais chaque mois (impôts et taxes inclus), et gagnent un surplus de trésoreries. Ce cash-flow est alors économisé et utilisé pour rembourser leur crédit encore plus rapidement…

Achetez donc votre résidence principal au plus vite, afin de ne pas enrichir votre bailleur…

La confusion entre un actif et le cashflow d’un investissement

Un actif est un élément qui génère un rendement, et vous rapporte de l’argent périodiquement au cours du temps (loyers, dividendes…).

À l’opposé, un passif est un élément qui vous coûte de l’argent périodiquement pendant sa détention (un loyer, une voiture, une dette…).

Sur Internet on dit souvent que l’achat de sa résidence principale n’est pas un actif. Parce qu’il ne rapporte pas d’argent tout de suite et vous coûte même de l’argent. C’est du moins ce qu’en pense le célèbre auteur Robert Kiyosaki, qui propage cette idée dans son livre “Père riche, père pauvre”.

C’est pour autant oublier la définition réel d’un actif comptable :

Un actif est un élément identifiable du patrimoine ayant une valeur économique positive pour l’entité (ménage, entreprise, etc.), c’est-à-dire un élément générant une ressource que l’entité (le ménage par exemple) contrôle du fait d’événements passés et dont elle attend des avantages économiques futurs.

Un bien immobilier répond bien évidemment à cette définition. C’est un élément identifiable du patrimoine d’un ménage, ayant une valeur économique positive et dont le ménage attend un avantage économique futur.

Le meilleur exemple pour se convaincre qu’un logement est bien un actif, c’est que tout comme un actif, un bien peut évoluer à la hausse comme à la baisse, et générer des plus-values ou des moins-values.

Dans un bilan comptable, votre résidence principal sera dans la colonne de l’actif, et la dette que vous avez contracté pour l’acheter sera dans le passif. Tous les ans, votre actif augmentera naturellement suivant notamment l’inflation et votre passif diminuera du fait de vos remboursement de crédit. Le résultat final de ce processus est que votre bilan net comptable augmentera chaque année, vous rendant de plus en plus riche.

L’achat d’une résidence principal est un actif qui s’apprécie au cour du temps et bas l’inflation. Pour les personnes les moins économes, cet achat vous forcera à constituer votre épargne, votre patrimoine.

Gagner de l’argent est aussi simple que de ne pas en dépenser.

Combien d’années pour que l’achat de son logement soit moins coûteux que la location ?

Selon une étude de MeilleurTaux.com, pour l’achat d’un logement de 70m2, après seulement 1 an dans le Havre l’achat se révèle déjà plus intéressant que la location. On constate que dans la majorité des villes de France, l’achat devient avantageux après seulement 3 à 5 ans et un peu plus dans les grandes villes (Marseilles, Bordeaux, Lyon). Paris est une ville à part. L’achat y devient tout de même profitable après presque 15 ans. Faites le rapport sur une vie de 80 ans en moyenne.

J’ai trouvé des articles qui utilise le même tableau de MeilleurTaux.com pour démontrer que la location reste plus intéressante que l’achat. L’accent y est mit sur des exemples de cas extrêmes comme Paris pour appuyer leur convictions, ce qui n’est absolument pas représentatif de la situation moyenne en France. Ils développent en fait une argumentation principalement centrée sur une vision à court terme. Certes, il y aura toujours dans une vie des situations difficiles à surpasser ; séparation, familles recomposées, vente forcée. La location est avantageuse à court terme pour se remettre sur une bonne perspective d’avenir. Mais financièrement, à moyen et surtout long terme, l’achat restera toujours l’investissement le plus intelligent de votre vie.

Conclusion :  Acheter plutôt que de louer est nettement plus intéressant en moyenne après seulement 4 ans en France. Faites donc vos devoirs et réfléchissez bien à votre avenir sur une période la plus longue possible. Cessez de penser à court terme.

Devenir propriétaire pour préparer sa retraite

En général, je dirais que c’est le but ultime à atteindre, et le plus vite sera le mieux. Sur le long terme, devenir propriétaire de sa résidence principal vous fera gagner beaucoup d’argent comparé à un locataire. De plus, ça vous mets à l’abri une fois votre crédit remboursé.

Les temps sont durs et ils le deviendront encore plus. Imaginez que vous perdez votre emploi à l’âge de 55 ans, car vous devenez trop chère et moins compétent ou performant qu’un jeune. Pensez-vous pouvoir retrouver un emploi rapidement ? On parle aussi sans cesse de repousser l’âge de départ à la retraite…

Vous pouvez vous retrouver du jour au lendemain dans une situation très inconfortable. Avec votre résidence achetée et le crédit remboursé, cela ne serait-il pas un ennuie en moins à considérer ?

Attendre la retraite est pour moi synonyme d’attendre la pauvreté. On touche en moyenne 65% de son ancien salaire une fois à la retraite. Notre revenu baisse et c’est pourquoi il est primordial de préparer son avenir en achetant. De plus avec l’inflation, le prix de votre maison augmente avec le temps. Le montant de votre crédit à taux fixe, reste inchangé. Un locataire verra lui son loyer augmenter au fil des ans avec l’inflation, ne l’oubliez pas !

La touche final d’être pleinement propriétaire pour vos vieux jours c’est la possibilité de vendre votre logement devenu trop grand. Suite au départ de vos enfants, il devient inutile d’entretenir un aussi grand jardin et des pièces vides. Vous pourrez acheter une plus petite maison simple à entretenir, et moins chère. Vous gardez la différence du prix de vente qui vous fera un bon capital supplémentaire pour votre retraite !

Acheter sa résidence principal est donc une des meilleures résolutions de votre vie. Mais il est de votre responsabilité d’acheter un bien qui a et gardera sa valeur.

Et si on souhaite investir ?

Investir en immobilier locatif Avant ou Après l’achat de son propre logement ?

La banque va t-elle vous prêter à nouveau si vous êtes déjà endetté à 33% de vos revenus pour avoir acheté votre résidence principale ?

Va t-il falloir attendre 20/25 ans la fin de votre crédit immobilier pour commencer à investir dans le locatif ?

Il y aura toujours une solution pour atteindre votre objectif

Je ne le répéterai jamais assez : les connaissances sont des super-pouvoirs !

Le savoir permet de gagner une guerre, gagner beaucoup d’argent, d’atteindre vos objectifs.

Quelle que soit votre situation, en cherchant bien vous trouverez toujours un moyen. Avec les principes fondamentaux que vous apprendrez sur l’immobilier, vous pourrez bien évidemment réaliser un investissement locatif AVANT ou APRÈS l’achat de votre résidence principale.

L’idéal comme évoqué dans cette article est de prioriser l’achat de votre logement.

Vous pouvez commencer par acheter un petit appartement, un studio ou un 2 pièces, idéal pour un célibataire ou un couple. Si votre situation évolue (changement d’emploi, enfants…), vous pourrez facilement mettre en location ce premier logement et en acheter un autre. En faisant les choses correctement, les loyers perçus vous permettront d’emprunter à nouveau.

Si vous désirez garder votre logement et investir à côté, ce sera plus difficile, mais loin d’être impossible.

Lorsque j’ai décidé d’investir dans un petit studio à Paris pour le mettre en location, j’étais dans une pire situation : hébergé à titre gratuit ! (Merci papa, merci maman).

Vous pensez peut-être que c’était plutôt une bonne situation car je n’avais pas de dette, ni loyer ? J’ai découvert que les banques n’aiment pas ça du tout. Et c’est bien normal. Elles savent que cette situation est très temporaire et qu’un jour il faudra que je paye un loyer ou un crédit pour me loger.

Sans cette dépense, les banques ne peuvent pas calculer le ”reste à vivre” pour évaluer le niveau de risque que je pouvais représenter. La proposition qui m’a alors été faite était de m’imputer un loyer fictif de 1 000 € pour effectuer leur calcule.

Mille euros pour un loyer, j’ai halluciné ! Dans ma région en Essonne, je pouvais trouver un 2 pièces pour 700 ou 800€ max dans les coins les plus chers.

Heureusement, j’ai tout de même pu obtenir un bon prêt bancaire. Il faut savoir rassurer la banque, comprendre ce qu’elle attend de vous, et négocier.

Il faut lui prouver que vous savez de quoi vous parlez en immobilier, et prouver que vous lui apportez une bonne affaire rentable tout de suite, dès le 1er mois de location.

Les banquiers n’aiment pas les crédits. Ils ne gagnent pas d’argent dessus mais plutôt sur les produits et services annexes. Préparez lui donc un dossier complet de M. et Mme avec les relevés de compte et tous les documents nécessaires ainsi que le business plan de votre investissement. Plus vous lui ferez gagner du temps et vous lui donnez des arguments concrets, plus il défendra votre dossier à sa hiérarchie.

En conclusion : si vous voulez devenir riche, ne louez pas

Tout le monde paye pour se loger. Le locataire et le propriétaire. Le locataire qui le restera toute sa vie restera pauvre, tandis que le propriétaire s’enrichira par le remboursement chaque mois de son emprunt. Après quelques années il profitera des conditions optimales pour profiter de sa retraite.

Dans certaines circonstances, il peut être temporairement avantageux de louer. Si vous avez un travail qui oblige à changer d’endroit souvent, une situation relationnelle instable…

Dans la grande majorité des cas, il est préférable d’acheter dès que votre situation le permet.

Je suis encore étonné d’entendre que certains ne parviennent pas à comprendre cela. La conception de la vie de ces personnes me laisse perplexe. Ils persistent à louer leur logement sous de mauvais prétextes, alors qu’un simple apprentissage de connaissances financières leur permettrait d’augmenter leur niveau de vie de manière considérable.

Comment se fait-il que la sagesse ancestrale de posséder son logement est devenue soudainement une situation moins intéressante ?

Quand la question se pose entre acheter et louer, le problème principal vient de la perspective de temps. Aujourd’hui, la vision à court terme prédomine et mène les gens vers une catastrophe financière annoncée. La diminution des pensions de retraite fait sans cesse l’actualité. Les gens se dirigent vers une pauvreté assurée. Comment ne pas se protéger en ayant acquis son logement, pour augmenter alors son niveau de vie une fois l’emprunt terminé ?