Je vais vous raconter cette formidable aventure qu’est l’investissement immobilier, avec ses peurs, ses joies et ses rebondissement. Une histoire épique, plus palpitante à vivre qu’à raconter.

C’est pourquoi je vais utiliser la recette magique de la narration mythologique : Le voyage du héros.

Le voyage du Héro : les 12 étapes

C’est Joseph Campbell qui en parla pour la première fois dans son livre « Le Héros au mille et un visages ». Repris ensuite par Christopher Vogler dans un guide, le « voyage du Héro en 12 étapes » a permis de démontrer l’universalité des mythologies humaines, quelque soient les époques, les continents ou les religions. (Source : Ronanlebreton)

En reprenant ces étapes clés du voyage du Héro, je vais vous raconter comment j’ai vécu de l’intérieur cette aventure de l’investissement immobilier.

1. Le monde ordinaire

Quand, l’histoire débute, le héros est encore un personnage ordinaire, qui évolue dans un monde ordinaire.

Je me souviens des tout premiers jours de janvier 2014, à l’heure des bonnes résolutions pour la nouvelle année. Je me suis dis que le moment était bien choisi pour faire le bilan de ma vie. J’allais avoir 30 ans dans quelques mois et cela faisait déjà plusieurs années que j’avais en tête de réaliser un investissement locatif. L’objectif premier étant de préparer ma retraite.

Mais à cette époque, mon attention était toute concentrée sur l’obtention d’une augmentation de salaire ! J’avais déjà fait tout le nécessaire et bien plus : pendant plus de 2 ans, j’ai mis à profit mes compétences, mes forces de propositions et l’apport de mes connaissances pour apporter de la valeur à l’entreprise. J’étais quasiment persuadé que l’obtention de mon augmentation ne serait qu’une formalité.

Dans mon imaginaire, en gravissant vite les échelons, avec de bonnes augmentations et un haut salaire à la clé, je n’aurais peut-être pas besoin de m’occuper d’un quelconque investissement ou de ma retraite…

2. L’appel de l’aventure

Le héros apprend que son monde est en danger. Et lui seul peut le sauver.

Tout a vraiment commencé lorsque ma demande d’augmentation a été refusé par mon employeur. J’étais très étonné. Non par le refus en lui-même, mais par la force avec laquelle elle m’a été refusé. J’étais face à un mur. On essayait de me faire croire que j’étais à coté de la plaque, que mon travail était normal, sans plus. Ils semblaient ne pas comprendre pourquoi je demandais plus d’argent alors que le sentiment qu’ils dégageaient était que je devrais déjà être content d’avoir un travail !

Je ne suis bien évidement pas de cet avis. C’est ce que les entreprises voudraient nous faire croire ; qu’il n’y a pas assez de travail pour tout le monde, et que nous devons accepter un emploi tel qu’il est, même si le salaire ne nous convient pas. Alors qu’à mon avis, il faudrait travailler moins (de temps) pour travailler tous… Et ce n’est pas tout. Nous devrons travailler dur toute votre vie sinon, nous risquerons de voir offrir notre poste à quelqu’un d’autre. C’est déjà le cas dans de nombreux pays, où le code du travail ne protège pas l’employé comme en France. Nous sommes encore épargné, pour l’instant…

Cette réalité m’est apparut avec écœurement à ce moment là. Un salaire limité comme bloqué par un plafond de verre et une probable future insécurité de l’emploi, et de la retraite. Je n’avais plus d’autre choix que de chercher un moyen de sortir de ce système. Trouver un autre moyen d’augmenter mes revenus, pour pouvoir continuer à vivre même si je perdais mon emploi, ou si j’étais trop vieux pour travailler. L’immobilier semblait alors être une voie de secours toute tracée !

3. Le refus de l’appel

Le héros a peur de répondre à cet appel. Il ne sait pas qui l’attend de l’autre côté de son monde, ordinaire, banal mais rassurant.

Je n’y connais rien en immobilier !

Agence, crédit, notaire… qui aller voir en premier ? Par où commencer ? Comment faire une bonne affaire ? Comment trouver un locataire ? Aurais-je des loyers impayés ? Que faire si j’ai des dégradations ? Le faussé entre moi et un investissement rentable était énorme et effrayant.

J’ai commencé à en discuter autour de moi. Je demandais quelle était selon eux la meilleure stratégie pour faire les choses correctement. Je n’obtenais que des réponses vagues, voir contradictoires. On m’affirmait d’acheter d’abord ma résidence principal AVANT de faire un investissent, sinon je risquais de ne pas pouvoir l’acheter ensuite.

Mon entourage me transmettaient leur propre peur de l’inconnu. Tout cela me mettais assez mal à l’aise. Mais l’idée de travailler toute une vie sans aucune garantie d’emploi, ni de retraite m’angoissait encore plus. Peut-être fallait t-il poser mes questions aux bonnes personnes. Celles qui avaient déjà investis dans l’immobilier avec succès !?

4. Le mentor

Le mentor encourage le héros à franchir le cap. Il lui donne également un objet magique, qui l’aidera dans son voyage.

Nous avons aujourd’hui la chance d’avoir n’importe quelle information et tout de suite, grâce à Internet. J’ai donc pu poser toutes mes questions à Google. J’ai trouvé de nombreux blogs, avec des gens passionnants racontant leurs histoires. Ils partageaient leurs découvertes et nous mettaient en garde contre les erreurs à ne pas faire pour obtenir les meilleures rentabilités. Tout ce qu’il me fallait !

L’un de mes premiers Mentor s’appelait Cédric Annicette (du blog businessattitude.fr). C’est là que j’y ai découvert la location courte durée. Cette forme de location me permettait de supprimer purement et simplement la peur des impayés de loyer, et d’expulsion de locataires indélicats. Elle s’adresse à des voyageurs ayant besoin de séjourner quelques jours seulement dans le logement. Ces voyageurs paient avant même de rentrer dans l’appartement. C’était tout nouveau pour moi (et pour l’époque) et presque magique comme stratégie gagnante !

Il me suffisait de reproduire exactement le même investissement que Cédric, à Paris.
Après avoir acheté sa formation « Louer à la semaine et gagnez plus » j’avais toutes les cartes en main pour franchir le pas, et passer à l’action !

5. Le passage du seuil

Le héros se décide enfin à franchir le seuil et à basculer dans le monde extraordinaire, celui de l’aventure.

Au bout de 3 mois seulement d’apprentissage intensif du domaine de l’immobilier, j’en savais plus que 95% des gens. J’avais étudié tous les types d’investissements (location vide, meublée, colocation, parking, Scellier, Robien, Pinel, etc…) pour savoir quelle stratégie me correspondait le mieux. Toutes mes peur de l’inconnu étaient maintenant effacées. Je savais par où commencer, et comment.

J’habite dans le 91. Rechercher un studio à Paris lorsqu’on a des horaires de bureau n’est pas facile. C’est pourquoi j’ai contacté mon premier chasseur immobilier, trouvé sur Internet.

J’ai confié à Elise Franck, l’auteure du livre « Comment je suis devenu rentière en 4 ans » la recherche de mon appartement. Elle est assez connue dans l’univers de l’investissement immobilier à Paris. Elle possède sa propre agence de chasseur immobilier avec prestation de rénovation et mise en place du 1er locataire, un service de A à Z !  

6. Les épreuves

Désormais dans le monde extraordinaire, le héros rencontre des personnages incroyables dont il ignorait l’existence jusque-là. Certains vont lui proposer leur aide, d’autres vont le soumettre à des épreuves.

Le service proposé par Elise Franck est assez exceptionnel en soit. Elle et son équipe s’occupent de tout et c’est rare de trouver une telle prestation, même à Paris ! C’est ce qui a fait son succès.

Malheureusement, ma demande était un peu particulière pour elle. En effet, pour pouvoir faire légalement toute l’année de la location courte durée sur Paris, il faut que le local soit à usage « autre que l’habitation ». Ce qui est plus compliqué à trouver qu’un simple studio à usage d’habitation classique.

Le 1er qu’elle me proposa ne convenait pas pour cette raison. Le second était bon : un local commercial proposé à 170 000 € dans le 14ème arrondissement de Paris. Tout semblait pour le mieux et je m’apprêtais à signer le compromis de vente dans les jours suivant.

Le local était une ancienne loge de gardien situé au rez-de-chaussé. Je ne l’avais pas remarqué lors de ma visite, mais un ami agent immobilier m’a fait remarqué que le local poubelle était situer juste à coté. Impossible de rentrer dans l’appartement sans passer à 1 m des poubelles. J’ai eu alors la terreur de voir mon investissement s’effondrer, en imaginant les commentaires de mes futurs voyageurs sur les plateformes de réservation en ligne. En se plaignant de l’odeur des poubelles ou du désagrément de passer juste à coté, mon annonce finirait dans les oubliettes des moteurs de recherche et je n’aurait plus de locataire à venir.

Je renonçais à ce local. Elise Franck me proposa par la suite d’autres bien, mais avec d’autres défauts qui pourraient passer pour du locatif classique à l’année, mais pas pour de la courte durée. J’ai alors pris la décision de chercher un autre chasseur immobilier, plus à même de trouver ce que je cherchais.

En cherchant une nouvelle fois sur Internet, je trouve sur le site référençant les chasseurs immobilier, la personne parfaite pour ma mission. Le rendez-vous pris et le mandat de recherche signé, il m’a trouvé 1 mois plus tard le local parfait (+ un parking vendu avec !) Entre temps, j’avais trouvé des contacts pour la rénovation, le suivi de chantier, la décoration et l’ameublement. La signature du compromis de vente à tardé mais une fois signé, il me restais maintenant à obtenir le financement.

7. L‘approche de la caverne

Le héros approche enfin du but de sa quête. C’est dans la “caverne“ (un repère à l’abri des regards indiscrets et difficile d’accès) que se dissimule un trésor fabuleux : l’élixir.

Le chasseur me met en contact avec un courtier en prêt immobilier. Je fais aussi de mon côté les démarches en directe dans quelques banques pour obtenir le financement. J’entre alors dans un monde mystérieux et étrange. La banque est un milieu obscur et fermé. Je savais ce que je voulais demander : financement total avec les travaux, aucun apport. Les conseillers bancaires semblaient étonné sur certaines de mes demandes. Parfois, ils ne savaient tout simplement pas me répondre. Je passais quelques minutes seul dans leur bureau le temps qu’ils ailles chercher l’information auprès de leur supérieures. C’était surprenant pour moi ! Mes connaissances mettaient à l’épreuve les compétences de certains conseillers bancaires. Quand on sait qu’un conseiller ne touche aucune commission pour un dossier de prêt immobilier (contrairement à un crédit consommation) tout s’explique !

Cela m’a rassuré de prime abords, mais ça n’a pas aidé mon dossier à être défendu comme il se doit.

8. L‘épreuve suprême

C’est l’épreuve majeure de son aventure. Le trésor est bien entendu gardé par une entité redoutable. Pour la première fois, le héros affronte la mort.

J’empruntais seul pour la première fois pour investir dans l’immobilier. Sans posséder ma résidence principale. Pire encore, hébergé à titre gratuit chez mes parents. Les banques n’aiment pas du tout ce genre de profil. Pour me punir de cet affront, ils m’imputaient pas moins de 1 000 € de loyer fictif en prévisions du jour ou je partirais de chez mes parents pour pouvoir louer. Mille Euros !?  Un loyer à 1 000 € !? J’habite de dans le 91, et non pas à Paris ! Mon courtier me dit d’arrêter là, mon dossier ne passe pas.

J’affronte la mort de mon projet en direct.

Bien décidé à aller jusqu’au bout, je lui dis que je continuerai mes démarches auprès des banques, et l’encourage à continuer à chercher des solutions pour faire passer mon crédit. J’ajoute que s’il faut mettre de l’apport je le ferai.

9. L‘élixir

Le héros a réussi l’épreuve suprême, il obtient la récompense suprême : l’élixir, qui va lui permettre de guérir son monde.

Quelques temps plus tard, après plusieurs solutions infructueuses, mon courtier trouve enfin la banque qui accepte de me financer. Mais non sans conditions, les sanctions tombent et je dois y laisser quelques plumes : 20 000 € d’apport, la durée du financement passe de 25 à 20 ans. Et bien sûr pour enfoncer le clou, ils ne veulent pas financer les travaux.

Le coup est un peu dur mais j »accepte. Même avec ces sacrifices, je savais que l’opération était toujours très rentable, c’était de l’argent bien investi pour moi. Pour les travaux, j’ai contourné ma capacité d’emprunt maximum de 33% de mes revenus en faisant un simple crédit à la consommation de 20 000 € en parallèle. Là pour le coup, c’était facile ! Le conseiller était très compétant sur ce type de crédit. Aucune vérifications et en 8 jours l’argent était sur mon compte !

J’obtiens donc non sans mal le financement d’un montant de 162 000 €, plus 20 000 € de crédit consommation pour respectivement 875 € et 266 € de mensualité. Avec les charges de copropriété, la taxe foncière, l’électricité et autres frais, j’en ai au total pour environ 1 400 € par mois.

10. Le chemin du retour

Le héros doit maintenant rentrer chez lui. Il doit parfois affronter la colère de ceux à qui il a volé l’élixir.

Sans trop forcer sur le prix de réservation que je fixais à 70 € par nuitée, et pour une moyenne de 22 nuit pas mois (ce qui fait un taux de remplissage de seulement 73 %) j’obtiens déjà un revenu de 1540 €. Cela couvre déjà bien mes 2 crédits et charges mensuels.

Comme toute entreprise le ferait, il me suffirais ensuite de réduire mes coûts, d’augmenter mes tarifs ou bien le taux de remplissage pour avoir une meilleure rentabilité.

En juillet 2015, le studio est enfin prêt à être loué. Un jour je passais pour y installer une dernière couche de décoration lorsque soudain, j’aperçu des traces d’eau surgir du mur, et couler jusque dans une flaque d’eau entre la pièce principale et la salle de bain.

Un dégâts des eaux. La fuite provenait d’un tuyaux du voisin du dessus. C’est un coup terrible pour le mise en location. Que faire ? 2 murs et le parquet étaient déjà gondolés (et finiront noir quelques jour plus tard). Est ce que je vais avoir des réservations dans ces conditions ? Que vont devenir les commentaires ?

J’ai le crédit à payer. Il faut que je tante de le louer quand même, je n’ai pas le choix. Pour contrer les éventuels commentaires négatifs, j’ai joué la carte de l’honnêteté. Je prévenais dans l’annonce et ensuite par email qu’il y avait eu un dégâts des eaux avec photos à l’appui. J’ai aussi baissé mes tarifs…

Heureusement, tout c’est bien passé par la suite. J’avais beaucoup de réservation, pas de commentaire négatifs sur l’état de l’appartement, et même en louant parfois en dessous du prix auquel j’avais prévu, le taux de remplissage suffisait à garder l’autofinancement.

11. Résurrection

Le héros est parvenu à traverser le seuil dans l’autre sens et revient dans le monde ordinaire. Cependant, il n’est plus le même, il a été transformé par toutes ces épreuves.

Je me souviens encore de ma grande joie lorsque j’ai vu apparaitre sur mon compte bancaire, des revenus autres que mon salaire. Une augmentation de mes revenus que je me suis créer par moi-même. Sans aucune aide de mon employeur. Quel exploit, alors qu’auparavant je ne savais même pas qu’on pouvait gagner de l’argent autrement que par le biais d’un employeur !

Un avenir plus radieux s’annonçait maintenant devant moi. Je savais que mon monde pouvais être guéri. Un monde où je ne devrai pas travailler sans relâche plus de 40 ans pour un salaire moyen, et finir avec une hypothétique retraite encore moins bien payée.

Je sais aujourd’hui qu’il est possible de reprendre le contrôle de mes revenus et de mon temps. Conquérir ma liberté.

12. Retour

Le héros utilise l’élixir et guérit son monde.

L’utilisation de mon élixir financement m’a donc permis d’acheter un local, de mettre en œuvre la réalisation des travaux, l’ameublement et sa mise en location courte durée.

Tout les mois je dégage un cash-flow (après avoir TOUT payé) d’au moins 500 € par mois. Un chiffre qui devrait augmenter au file des ans car j’en suis au contrôle. Je peux augmenter mes tarifs, offrir des prestations en plus, veiller à obtenir d’excellents commentaires, et réduire mes coûts (remboursement anticipé du crédit conso).

JE DÉCIDE maintenant seul de mon augmentation de revenus.

Aujourd’hui je poursuis mes investissements. Que ce soit en immobilier ou en bourse, je sais qu’investir l’argent que je gagne, plutôt que de le dépenser inutilement, peut me permettre d’obtenir des sources de revenus complémentaires, à vie.

Les meilleurs investissement sont ceux que l’on peut garder toute une vie.  Et comme disait Warren Buffet, l’Oracle de la bourse :

« Ne soyez jamais dépendant d’une seule source de revenu »